Mateusz Piegza: Tanie mieszkanie? Wystarczy remontować pustostany, mamy ich sporo. Pierwsze efekty w Gliwicach

Szacuje się, że w Polsce jest ponad milion pustostanów. Według różnych danych - co najmniej jedna dziesiąta w woj. śląskim. - Naszym celem jest wskazanie, że adaptacja pustostanów to jedna z dróg do tego, aby zwiększyć zasób przystępnych cenowo mieszkań - tłumaczy Mateusz Piegza z Habitat for Humanity Poland, z którym rozmawialiśmy podczas 11. Światowego Szczytu Miejskiego (WUF11) w Katowicach. Fundacja przygotowała rozwiązania, które pozwalają remontować pustostany dzięki ścisłej współpracy samorządów i innych podmiotów publicznych z organizacjami pozarządowymi i firmami prywatnymi. Pierwsze prace są zaplanowane także w województwie śląskim.

O jakiej liczbie pustostanów w całej Polsce mówimy? Odpowiedź na to pytanie jest bardzo trudna, ponieważ mamy dane z różnych źródeł. Przedstawię trzy spośród nich, żeby każdy mógł się nad tym samodzielnie zastanowić. Przeprowadzony w 2011 roku spis powszechny wykazał, że liczba pustostanów w Polsce to około 500 tys. Czekamy wciąż na wyniki spisu powszechnego z 2021 roku, ale nieoficjalnie już wiemy, że liczbę pustostanów w Polsce oszacowano w nim na ponad milion, choć sama metoda obliczeniowa wzbudza wątpliwości. Jednym ze sposobów było liczenie czynnych, ale nietykających liczników gazu, co - zdaniem badaczy - wskazuje, że nikt pod takim adresem nie mieszka. Z kolei w ubiegłym roku jako Habitat For Humanity Poland zleciliśmy badanie statystyczne, w ramach którego Instytut Rozwoju Miast i Regionów poprosił jednostki publiczne o podanie liczby pustostanów w ich zasobach. Odpowiedziało zaledwie trzy procent respondentów, ale jeśli potraktować ich jako grupę badawczą, to w skali kraju znów mówimy o ponad milionie pustostanów.

Jaka jest wasza propozycja, aby te pustostany zagospodarować? Dwa lata temu rozpoczęliśmy program Empty Spaces, czyli jeszcze przed wybuchem wojny i falą migracji z Ukrainy do Polski. Naszym celem jest wskazanie, że adaptacja pustostanów to jedna z dróg do tego, aby zwiększyć zasób przystępnych cenowo mieszkań. Model, który proponujemy, zakłada ścisłą współpracę samorządów i innych podmiotów publicznych z organizacjami pozarządowymi oraz firmami prywatnymi.

Nie chodzi nam o to, aby wyremontować kilka pustostanów w kilku miastach. Chcemy stworzyć narzędzia i pokazać, że takie działania są możliwe. Z jednej strony pilotażowo wyremontowaliśmy już kilka pustostanów z zasobów Miasta Stołecznego Warszawa i to drugi etap programu, który rozpoczął się wspomnianym już badaniem statystycznym. Kolejnym etapem, we współpracy z ekspertami z branży mieszkaniowej oraz przedstawicielami biznesu, świata akademickiego czy organizacji pozarządowych, jest opracowanie podręcznika, który krok po kroku pokaże, że zaadaptowanie publicznego pustostanu przez organizację pozarządową jest możliwe. Od tego, jak rozmawiać z podmiotami publicznymi, przez formy współpracy i finansowania, proces remontowy, po wynajem.

Zatem jak to może krok po kroku wyglądać? Polskie prawo w tej kwestii pozwala na współpracę samorządu z organizacjami pozarządowymi na zasadach najmu lub dzierżawy i to tylko w ograniczonym czasie - do trzech lat. Niestety z naszych doświadczeń wynika, że na poziomie samorządów brakuje odpowiednich regulacji prawnych, np. uchwał rad miejskich, co bardzo często blokuje współpracę z organizacjami samorządowymi.

Niestety w większości przypadków pustostany, które są w zasobach miejskich, wymagają kapitalnego remontu. Od wymiany stolarki drzwiowej i okiennej, przez wymianę źródła ciepła, instalacji wodno-kanalizacyjnej oraz elektrycznej, a także zmiany układu funkcjonalnego. Wiele z tych mieszkań nie ma nawet łazienek, które trzeba robić od zera, co ciągnie za sobą duże koszty.

Jeśli chodzi o finansowanie, to dostępnych jest wiele możliwości. Od wsparcia z Banku Gospodarstwa Krajowego, przez fundusze Unii Europejskiej, a wiemy, że przed nami nowa perspektywa, gdzie znajdą się pieniądze na dofinansowanie takich projektów, po międzynarodowe organizacje parasolowe, które chętnie pomagają w takich inwestycjach. Ponadto współpraca z różnymi firmami pozwala obniżyć koszty.

Jak długo trwa taki remont? Niestety dość długo. Sama procedura projektowa i sprawy administracyjne zajmują około dwóch miesięcy. Później, z racji na skalę przedsięwzięcia, musimy ogłosić przetarg. Samo jego przygotowanie i wyłonienie wykonawcy to kolejne dwa miesiące. Po tym czasie może ruszyć remont generalny, który trwa około trzech miesięcy. To nieco dłużej niż w przypadku inwestycji komercyjnych, ale w prace angażujemy wolontariuszy z firmy, które z nami współpracują, wiele materiałów otrzymujemy z darów i wszystkie dostawy oraz harmonogram prac musimy odpowiednio zaplanować.

Pierwsze pustostany udało się wyremontować w Warszawie. Tak, powstało tam sześć mieszkań. Przed wojną w Ukrainie naszym priorytetem była pomoc osobom zmagającym się z kryzysem mieszkaniowym, a także osobom z lekkimi niepełnosprawnościami intelektualnymi. Aby mieć pewność, że zapewniliśmy im nie tylko dach nad głową, ale także zaspokoiliśmy ich pozostałe potrzeby, weszliśmy we współpracę z organizacjami, których podopieczni znaleźli tam swoje miejsce.

Jak wygląda kwestia opłat? Cena najmu w naszych mieszkaniach jest dużo niższa, ponieważ jesteśmy w stanie wykonać remont taniej niż na rynku komercyjnym. Myślę, że mowa o 30-40 proc. różnicy. Poza tym nasi mieszkańcy w Warszawie płacą dużo niższy czynsz, ponieważ wspierają ich fundacje.

Jeśli chodzi o mieszkania w województwie śląskim, to trafią one do Programu Najmu Społecznego dla rodzin z Ukrainy. Został on skonstruowany w taki sposób, że rodzina przez kilka miesięcy będzie płaciła tylko część opłat, aby rodzice mogli znaleźć pracę, a dzieci rozpocząć edukację. Dopiero później, w zależności od kondycji finansowej, czynsz będzie zwiększany.

Skoro umowy najmu z samorządami możecie podpisać tylko na trzy lata, to co stanie się z mieszkaniami po tym okresie? Prawo reguluje to bardzo dokładnie, jednak w każdej umowie zawieramy klauzulę, że po trzech latach obie strony będą nadal deklarowały współpracę. Nasze doświadczenia w Warszawie pokazują, że wszystko idzie w dobrą stronę i wierzymy, że najem zostanie nam przedłużony.

Czy uważasz, że samorządy mogą ma szeroką skalę zaangażować się w rozwiązania, które proponujecie? Głęboko wierzę, że tak, ale… Po pierwsze, to wymaga czasu. Po drugie, nie ukrywajmy, że zdolności organizacji pozarządowych w Polsce nie są aż tak duże, aby odpowiedzieć na ogromne zapotrzebowanie samorządów. Wydaje mi się, że należy próbować różnych rozwiązań, przyglądać się temu, jak to wygląda w innych krajach, analizować dostęp do funduszy Unii Europejskiej. Samorządowcy powinni szukać nowych możliwości. Mam też nadzieję, że spojrzą na Warszawę, z którą współpracujemy, gdzie udało się uchwalić odpowiednią uchwałę, która pomogła we wdrożeniu naszych pomysłów. To dobry przykład, z którego można się wiele nauczyć.

Szukacie partnerów w województwie śląskim? Stale prowadzimy rozmowy z samorządowcami, a ich pierwsze efekty będzie można oglądać w Gliwicach, gdzie wkrótce zaczniemy remonty. W tym miejscu zwracam się do wszystkich samorządowców - jesteśmy otwarci na współpracę i szukamy partnerów. Konsultowaliśmy ostatnio możliwości związane z Krajowym Planem Odbudowy. Znalazły się tam zapisy dotyczące adaptacji i rewitalizacji budynków w zasobach miejskich. Wiadomo, że musimy jeszcze na te pieniądze poczekać, ale to otwiera wiele możliwości.

Planujecie też współpracę z osobami prywatnymi? Kładziemy nacisk na współpracę z samorządami. Wydaje nam się, że jest to bardziej transparentne. Poza tym, chcemy budować trwałe relacje, pokazywać, że w jednym miejscu nam się udało, więc w kolejnym też można zrobić coś dobrego.

Z rynkowego punktu widzenia, czy to wam się w ogóle kalkuluje? Kalkuluje się, ponieważ naszą misją jest zwiększanie dostępnego zasoby mieszkaniowego. Nie mamy podejścia biznesowego. Oczywiście, gdyby podejść do tego z perspektywy czystej matematyki, to nie, nie kalkuluje się, ale nie robimy tego po to, aby się kalkulowało.